nt, nekilnojamas turtas

Spaudoje dažnai linksniuojamos investavimui patraukliausios šalys, kuriose "nekilnojamas turtas" turėtų brangti daugiausiai. Paprastai pagrindinis atrankos kriterijus būna prieš tai buvusi turto kainų dinamika.

Deja, bet toks atrankos kriterijus yra didelė klaida. Juk būtų labai paprasta sėkmingai investuoti, jei užtektų žinoti tik tiek. Vis tik realybė tokia, kad praeities kainų kilimas ar kritimas mažai ką turi bendro su vertės dinamika ateityje. Žinoma, NT rinka yra ganėtinai inertiška, ir einamasis trendas gali dar kurį laiką išlikti įvyks pasikeitimas, tačiau juk pirkėjas taip pat neras ir nenusipirks sau buto ar kito objekto per savaitę ar dvi – nekilnojamo turto pirkimas yra ilgalaikis procesas ir objekto paieškos kartais užtrunka netgi ilgiau nei vienerius metus.

Esmė yra tokia, kad praeities kainų dinamika neturi įtakos ateities kainų dinamikai žvelgiant vidutiniu-ilguoju laikotarpiu (1-20 metų), o jeigu ir turi, tai ta įtaka greičiau atvirkštinė – kuo labiau rinka pakilusi ir kuo brangesnis turtas patapo, tuo mažiau potencialo liko kilimui, mat viskas turi savo ribas. O ypač ribas turi nekilnojamojo turto kainos, kurios priklauso nuo daugelio elementų, tačiau joms smarkiai išaugus, toks turtas pasidaro sunkiai įperkamas ir kainos daugiau kilti nebegali.

Ir atvirkščiai – kai nekilnojamo turto kainos krenta ilgą laiką, tokia rinka pasidaro ypatingai atgrasi investuotojams bei kitiems pirkėjams. Mat visiems atrodo, kad jei rinka jau ilgai krenta, tai į tokią rinką investuoti beviltiška. Bet toks požiūris taip pat gali būti klaidingas. Aišku, niekas negali žinoti kiek laiko dar rinka kris, bet į ilgai kylančią rinką investuoti gali būti kur kas pavojingiau nei į ilgai krentančią; prisiminkime: viskam yra ribos, ir turbūt nelabai kas drįs tam paprieštarauti.

Išmintis byloja vieną seną tiesą: pirk pigiai, parduok brangiai. Ir viskas tuo pasakyta. Žinoma, niekad tiksliai nežinosi kur tas pigiai ir kur tas brangiai, tačiau tendencija aiški – kuo turtas ilgiau kyla ir kuo yra brangesnis, tuo jis karštesnėje zonoje atsiranda ir atvirkščiai, kuo daugiau turtas atpigo, tuo patrauklesnis jis tampa.

Aišku, norint įvertinti turto patrauklumą, reiktų atsižvelgti į daugelį kitų elementų, tokių kaip nuomos pajamingumas, ekonominės perspektyvos, turto įperkamumo indeksai, statybos kainos ir jų dinamika ir kt. Taip pat esminį vaidmenį vaidina rinkos lūkesčiai, kurių nuspėjimas turi labai daug reikšmės.

 
 
Kaip jau minėjome paskutiniajame straipsnyje apie NT paklausos dėsnius, kalbant apie nekilnojamo turto plėtrą (o gal tik esamos padėties išlaikymą), turėtume orientuotis į konkrečias vietoves, t.y. miestus.

Lietuvos demografija yra labai skirtinga pagal vietoves. Turbūt būtų sunku pasakyti, kad vienos vietovės klesti labiau, o kitos mažiau. Kad būtų tiksliau, turbūt reikėtų sakyti, jog vienos vietovės merdi labiau negu kitos. Realiai Lietuvoje galima išskirti penkis didžiausius miestus: Vilnių, Kauną, Klaipėda, Šiaulius bei Panevėžį. Visi šie yra savotiški regionų centrai (daugiau nei apskritys) ir yra pagrindinės nekilnojamo turto rinkos. Tačiau, deja, šie centrai vis tik klesti nevienodai.

Sekančioje lentelėje matome paskutines tendencijas, rodančias, kaip pakito gyventojų skaičius per pastaruosius penkerius metus šiuose pagrindiniuose keliuose miestuose (palyginimui pridėta dar keletas kitų mažesnių miestų atsitiktine tvarka).
* Šaltinis: Lietuvos statistikos departamentas.

Nors daugelis Lietuvos rinkos flagmanais laiko Vilnių bei Klaipėda, ši statistika rodo, kad ir Klaipėdos duomenys nėra labai geresni nei kitų miestų. Neskaitant Vilniaus, panašu, jog beveik visi miestai prarado nuo 5 proc. iki 10 proc. gyventojų. Klaipėda, nors ir atsilieka pagal praradimus nuo Kauno, padėtis vis tiek nepavydėtina ir gerokai prastesnė nei Vilniuje, kuris Lietuvoje atrodo geriausiai.

Kaip ir galime daryti skubotas išvadas, kad Vilnius perspektyvi rinka – tačiau taip nėra. Teisybė yra ta, kad Vilnius yra patrauklesnis nei likusios vietovės, tačiau deja, taip pat netobulas nes čia gyventojų skaičius irgi mažėja, nors ir ne taip sparčiai. Pasaulyje daugelyje miestų gyventojų skaičius sparčiai auga, o tuo tarpu mūsų rinkoje jis dar sparčiau mažėja, tai labai bloga ilgalaikė tendencija, kurios padarinius jausime ilguoju laikotarpiu.

Aišku, statistikos patikimumas irgi nėra šimtaprocentinis. Tačiau realybė tokia, kad tikrieji skaičiai yra dar drastiškesni, nei pateikiama statistikoje, ką ir parodė paskutinis gyventojų surašymas.
 
 
Kaip ir visose prekių bei paslaugų rinkose, jų kaina yra formuojama paklausos ir pasiūlos. Nekilnojamo turto (NT) rinka šiuo atveju nėra kažkuo ypatinga, ir apart to, kad pokyčiai joje yra ganėtinai lėti ir inertiški, tai klasikinė rinka kuriai apibrėžti kuo puikiausiai tinka visi teoriniai aspektai.

Kadangi NT kaina yra formuojama paklausos ir pasiūlos, klausimas kuris iš šių faktorių turi didesnę įtaką. Aišku, likvidesnėje rinkoje šių dviejų elementų atskirti negalima ir jie veikia kaip vientisa visuma, tačiau kalbant apie nekilnojamą turtą, yra visiškai teisinga nagrinėti šių elementų poveikį atskirai.

Pirmiausia, kalbant apie pasiūlą, galime kalbėti apie visą esantį turtą tame segmente, o ne tik naujai pastatytą turtą. Aišku, jei kalbėsime tik apie naujos statybos segmentą, tokiu atveju pasiūlą sudarys tik naujos statybos butai ar kitos paskirties naujai pastatytas turtas, kurio statybos bus baigtos pastarųjų kelerių metų laikotarpiu. Tačiau daugelis pirkėjų, nėra būtinai apsibrėžę pirkti tik naujos statybos objektus ir pirkdami žiūrį į daugelį kriterijų. NT ilgaamžiškumas statybos metus padaro tik vienų iš daugelių kriterijų, kurie tam tikrais atvejais gali prarasti savo svarbą. Gal būt statybos metai gali būti puikus sąlyginis kriterijus nusakantis statybos kokybę, kadangi ji evoliucionavo labai gretai veikiama ekonominiu sąlygų, tačiau bet kokiu atveju kokybė turėtų būti vertinama atskirai, nesiejant jos su konkrečiais statybos metais. Taigi apibendrinant, galima pasakyti, jog pasiūla tai visi esantys pastatyti nekilnojamo turto objektai tame segmente ir tame regione, kurie atitinka tikslinę vartotojo (pirkėjo) rinką. Naujai statomi objektai tik atspinti tos pasiūlos pokyčius, tačiau statybos pokyčiai nėra tokie reikšmingi kaip atrodo nekilnojamojo turto rinkai: tarkime, naujų objektų statybos apimtys sumažėjo nuo 10 tūkst. iki 5 tūkst. vienetų, kas atrodo drastiškas pokytis, tačiau esmė tokia, kad vertinant visos NT rinkos aspektu, tai nėra tiek jau daug – mat visas NT objektų kiekis būtų 1 mln. objektų plius 10 tūkst. arba 1 mln. plius 5 tūkst. litų, kas sudarytų tik pusės procento skirtumą. Aišku tai tik pavyzdys, ir konkretūs skaičiai priklausytų nuo pasirinkto rinkos segmento bei regiono.

Tuo tarpu antras elementas – paklausa, yra nei kiek ne mažiau svarbus, o greičiausiai kur kas įtakingesnis kainai. Vėlgi, kaip ir darėme pasiūlos atveju, žiūrėsime į visą imtį, o ne tik tuos, kurie perka naujus objektus. Tokiu atveju nekilnojamo turto paklausą sudaro ne tik tie kurie perka turtą naujai, tačiau realius turto naudotojus, kurie sukuria poreikį tokiam turtui. Pavyzdžiui, jei šeima jau dvidešimt metų gyvena tame pačiame bute, gali pasirodyti, jog jie nedalyvauja NT rinkoje ir paklausos nesukuria. Tačiau jie sukuria poreikį kuris yra neabejotinai lemiamas veiksnys ilguoju laikotarpiu.

Gal būt kai kas ginčysis, jog kainą lemia konkretūs pirkėjai ir pardavėjai, o ne tie, kurie laiko savo objektus nusipirkę. Ir tai iš dalies bus teisybė, mat tokie pirkėjai (be abejo, įskaitant ir spekuliantus) ir daro didžiausią įtaką kainai, tačiau tik trumpuoju laikotarpiu.  O ilguoju laikotarpiu kainą formuoja ne spekuliantai, o tikrieji NT naudotojai – tie kurie jame gyvena, dirba ar kitaip užima ir sukuria tikrąją užimtumą tokiam turtui.

Todėl būtent reikėtų akcentuoti, jog NT rinkos kainų lygį ilguoju laikotarpiu lemia tikrųjų turto naudotojų skaičius ir objektų esančių rinkoje skaičius. Šis balansas yra kritinis. Aišku abu elementai yra labai inertiški ir staiga nekinta, o yra formuojami daugelio faktorių labai pamažu.

Pasiūla yra pamažu keičiama naujai pastatytų objektų bei nutraukiamų eksploatuoti senų objektų. Tiesa, Lietuvoje eksploatacija nutraukiama ganėtinai retais atvejais ir paprastai tai būna jau senai panaudojami ir netinkami naudoti pastatai, kuriuos ir šiaip būtų netikslu įtraukti į galimą nekilnojamojo turto pasiūlą, mat jie neatitinka jos kriterijų. Tuo tarpu, naujų objektų mūsų šalyje vis dar pastatoma nemažai, aišku, stambesni objektai statomi tik keliuose didžiuosiuose miestuose, kurie sugeba sukurti šiokį tokį traukos centrą.

Konkrečiau apie tai skaitykite sekančiame straipsnyje

 
 
Nekilnojamas turtas gali būti traktuojamas dvejopai:
  • Kaip investicija
  • Kaip objektas teikiantis naudą
Bet kokiu atveju jis teikia naudą, klausimas tiktai kaip jisai panaudojamas. Teoriškai, bet koks turtas turi būti naudojamas taip kaip suteikia didžiausią naudą jo savininkams. Pavyzdžiui, jei savininkas jau turi gyventi, tuomet jam antras būstas nesuteiks labai daug naudos, nes gyventi iš karto dvejose vietose yra praktiškai neįmanoma. Taigi tokiu atveju NT turėtų būti naudojamas ne savo reikmėms, o kaip investicija. Tai reiškia toks turtas turi būti išnuomotas ir nešti naudą. 

Jei turtas yra ne gyvenamosios paskirties, o komercinės - jis taipogi gali būti naudojamas tiesiogiai, o jo naudotojas gali būti savininko verslas. Jei savininkas turi įsigijęs nekilnojamojo turto ir taipogi kontroliuoja verslą, kurį gali vystyti tose patalpose, būtų visiškai natūralu, jog jis taip ir padarytų. 

Tačiau net ir esant galimybei, ne visuomet ir ekonomiškai naudingiau naudoti turtą pačiam nei jį išnuomoti. Dažnai yra vertingiau pritaikyti turtą prie poreikių, o ne poreikius pritaikyti prie turto. Jei savininkui būtų patogiau NT kitoje miesto pusėje, tai gal jam vertėtų išnuomoti savo turimą turtą, o pačiam išsinuomoti patalpas reikiamoje vietoje. 

Žinoma, kiekvienas atvejis yra kitoks ir reikalauja atskiros analizės bei priderinimo prie poreikių, tad sunku ką nors apibendrintai nustatyti.